旧楼换新梯 符合要求的旧电梯,可先维修再办手续

发布时间:2015-04-15 09:36    浏览量:66     评论0
《代表在线》栏目《房子还没老,电梯先老了;旧楼换新梯,怎么这么难》一文报道了老旧小区更换新电梯的种种难处。

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温都记者 朱斌

温都网 戴玮/整理

钱鹏鹤/摄

《代表在线》栏目《房子还没老,电梯先老了;旧楼换新梯,怎么这么难》一文报道了老旧小区更换新电梯的种种难处。文章昨天见报后,本栏目邀请浙江省人大代表、浙江玉海律师事务所主任冯蒋华;鹿城区人大代表、谢池社区主任李英;温州市质监局副局长顾建林;温州星河物业管理有限公司法人代表、总经理林金涛等嘉宾,就这一话题展开讨论,共同商讨老旧小区电梯问题的破局之道。

温州星河物业管理有限公司

法人代表、总经理林金涛:

承担电梯更新费

是业主的义务

我们公司管理的几个小区,有不少都投用超过15年。其中几个小区虽然成功更换了电梯,但从提出电梯更换要求,到最后收齐电梯尾款,历时都超过1年,周期相当长。

在这一过程中我们也碰到了一些难题。比如更换电梯的事已经得到2/3以上业主的表决通过,但个别业主仍拒绝更换电梯,并加以阻挠。特别是在电梯更新费用的分摊上,分歧很大。这时,为了保护已交费业主的利益,物业公司往往会先垫付剩余费用,再通过一两年时间劝说和说服个别业主。必要时,还要向属地一些自治组织寻求帮助,比如业委会、社区等。

至于费用分摊的依据,有些人会曲解,认为低层住户可以少交或不交。其实在《业主公约》和《业主议事规则》这两份基础性文件中,包括电梯更新改造等公共能耗的分摊或设备、设施更新维修费用的分摊,到底是按照户数、人头,或是按建筑面积分,都已经规定得很明确。

此外,有的住户常年不住在小区,房屋空置,他们认为无需分摊电梯更新费用。这种观念也是错误的。《物权法》规定,业主使用或不使用物业,跟他承担的义务无关。

总的来说,电梯更换费用的来源是明确的。电梯是业主的集体财产,承担财产的维护费用,是业主的权利,也是义务。

温州市质监局副局长顾建林: 维修旧电梯 如符合要求 可申请专项资金

温州全市目前共有电梯36500多部,其中住宅区里有10260多部。从温州市特种设备应急处置中心掌握的情况看,平均每天会发生5起左右电梯困人故障事件。

电梯属于机械设备,在使用寿命方面,不同零部件有不同参照标准。因此,国家并没有对电梯报废年限作出明文规定。

不过,我市出台的《电梯安全监督管理办法》中提到了电梯报废和更新的有关事宜。对于使用时间超过15年、故障率高发、影响正常使用的电梯,由使用单位提出安全技术评估申请,凭有资质的评估单位出具的评估报告,物业可向住建部门申请住房专项资金,或根据该办法开通绿色通道,由专项维修资金管理中心拨款,先启动维修,再办理相关手续。

鹿城区人大代表

谢池社区主任李英:

业主委员会

作用尤为关键

大部分小区投用之初选举业主委员会时,都会对小区的《业主议事规则》和《业主公约》等进行讨论和公示,有关小区日常维护和管理的诸多细节,其实都已经包含其中。

但是,当真正遇上问题,比如需要更换电梯时,为什么不能按规定执行呢?我认为主要是每当关系到各方自身利益时,矛盾就随之产生。这时,业主委员会的作用就尤为关键。业主委员会应是一个规范的自治组织,应当是架起物业与业主、业主与政府之间的桥梁。

很多时候,类似换电梯这样的工作推进不了,就是因为业主委员会的作用缺失,导致信息不对称,双方互不信任。难怪有业主抱怨:缺的不是钱,是信任。

据我了解,开太天厦不久前更换过电梯,虽然部分善后工作还没完全落实,但更换过程还算顺利。这主要得益于业主委员会运作比较规范,业主委员会与物业就更换电梯的事情及时沟通,物业也能很好地为广大业主服务。

浙江省人大代表

浙江玉海律师事务所主任冯蒋华:

政府相关部门

应出台规范性文件

住宅小区内公用电梯的运行规范和平时质量监管,已经有以《特种设备安全法》为核心的法律、法规规制,机制相对较为完备。现实中,小区发生久调不决“僵局式”的纠纷和争议,大多不在电梯质量如何判定,而在于小区电梯平时维修如何启动,特别是费用如何承担,而后者又是所有争议的焦点,往往成为问题化解最核心、最根本的开关。

关于小区电梯维修费用,房开公司交房时一般会以《业主公约》、《业主议事规则》等文件予以规定。但一些业主往往欠缺契约意识,不予理睬,甚至单纯基于个人利益,提出一些非理性主张。比如,以“平时走楼梯不走电梯”、“所住楼层低”等为理由不承担或主张少承担。而《物权法》等相关法律法规对此又规定得较为原则,导致一些小区电梯维修无法启动,陷入僵局。

而一些政府部门又基于“这是私权自治范围内事务”的认识,不予关注或不予表态,加剧了纠纷的“僵局”性。

我认为,小区电梯关系到公共安全,决非仅是私权之事,政府相关部门应当找准公权和私权的连接点,有所作为。比如出台相关规范性文件,细化小区电梯维修使用房屋维修基金的规程、制定小区电梯维修费用的分摊规则或指导意见,并落实体现在预售阶段的相关范本合同中,促使全社会形成众所周知的电梯维修费用分摊共识。

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文章来源 温州都市报  网络编辑:温都网编  
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