你知道鹿城征迁安置出了什么大招?区委书记告诉你答案!

发布时间:2017-05-18 13:03    浏览量:0     评论0

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接受货币补偿,或者领取临时安置费等待数年搬进政府建成的安置房,对拆迁户而言,一般是二者选其一。不过,从4月1日起,鹿城区开始实施《温州市鹿城区产权调换期房安置房实施收购的若干规定(试行)》,也就是说,还没认购定位安置房的拆迁户们可以申请将几年后才建好的安置房“卖”给政府变现。

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昨天,鹿城区委书记李无文接受记者采访,细致地算了几笔政府账、民生账、发展账,让此次新政的“让利于民”优势一目了然。

为何要出台安置房新政?

从民生角度讲,经测算,如果采用就地安置,鹿城改造完核心片区所有30个城中村,因增购等原因,拆迁户需要支出200亿元,平均每户拆迁户需要支出89万元,老百姓负担很重。更何况,由于建设标准不高、物业管理水平较低、土地划拨性质等问题,使得建成后的安置房品质远低于商品房,市场售价远低于同地段销售的商品房。

从政府投入的角度看,压力同样很大。如果按照此前的征迁安置政策,改造完鹿城区所有城中村和老旧小区,政府需要投入700~800亿元,政府财政难以支撑。

从社会效益的角度来说,拆旧房、建安置房的办法,使得城市品质难以提升,很多老百姓花掉了毕生的积蓄,政府也背上巨额负债。

李无文认为,地块拆征、就地安置的模式存在根本弊端,可谓“两输”。眼下之际,唯有改变安置模式,民生福祉才有保障,城市转型才有希望。

征迁安置新政实质上让利于民

开展产权调换期房安置房收购,可以说是今年鹿城区征迁安置工作的最大亮点。顾名思义,就是在拆迁协议签订之后,政府立即根据改造地块周边已建好安置房的市场评估价格,提前用现金购买数年后才建好交付给拆迁户的安置房。

李无文表示,鹿城区的“四旧”改造,政府需要投入巨量的资金,仅完成老旧小区就要投入至少370亿元、城中村改造完成需要至少300亿元,据此政府的总投入在670亿元到800亿元。

当前国家的货币政策总体趋紧,但棚户区改造、重大基础设施建设等政策红利仍将持续释放,通过大力推广产权调换期房安置房收购,争取国家相关奖补资金,为“大拆大整”提供了资金链保障。

李无文说,未来政府很可能会加强对安置房交易的管控,如果选择实物安置,安置房上的经济利益从建成到进入市场交易要7~10年时间。另外,考虑到安置房与商品房的资产增值能力,以及选择货币回购的奖励收益,产权调换期房安置房收购政策都明显优于实物安置,实际上是政府更多让利于民,将今后的预期利益提前兑现。

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温州都市报5月18日版面图

新政让政府、群众、社会“三赢”

开展产权调换期房安置房收购,不仅让拆迁户利益最大化,也让政府、社会利益能实现最大化。

李无文认为,首先是土地价值能够最大限度提升。他以南汇街道划龙桥村为例继续算账:该村建设用地约80亩。如果就地安置,容积率达到3.7,建成后安置房参考周边市场价每平方米1.9万元,建成后安置房总价值38亿元,扣除政府投入14亿元,实际价值只有24亿元,老百姓还要缴纳购房差价款5.6亿元。

同样是划龙桥村。如果期房回购,腾出空间由政府统筹规划,降低容积率到2.8,增加公共配套,进行全域谋划、统一开发,提升城市品质。

“鹿城区现在其实还欠账11所小学、8所初中。”李无文估算了一下,通过产权回购,鹿城全区仅城中村就可腾出土地6000余亩,很大一部分可用来增加公建配套,包括学校等。

另外,新政还可以让政府资金更多投向其他民生社会事业。李无文说,鹿城区已经测算过,完成核心片区城中村改造政府需要支持回购资金1000亿元,但城中村腾出的6000多亩土地,可以用于产业培育、引进投资,也可以用于融资,争取大量国家和银行资金投向鹿城区。

温都记者 朱斌/文 郑鹏/图

四个案例帮你解惑

这几类拆迁户类型,选择哪种安置方式更有利  

那么问题来了:对拆迁户来说,究竟选择哪种安置方式,获得的利益是最大的?这一点,政府部门早就帮老百姓算好了,无论是哪一种类型的拆迁户,新政都能帮助其获得比之前任何一种安置方式更大的收益。

接下来,记者按照拆迁安置过程中碰到的几类拆迁户类型,按同样的参考评估价和收购价计算一遍。

以“某城中村改造项目”为例。假设该项目拆迁协议签约与产权调换期房安置房收购工作同步进行,旧房比准价为12500元/平方米,预期安置房期房比准价约为16500元/平方米(上述两个价格均为参考价格,非最终确定,具体将根据改造地块周边已建好安置房价格等因素,由中介机构评定)。建安成本价:3800元/平方米,综合成本价:6000元/平方米。连片奖:1200元/平方米;提前腾空奖200元/平方米;套内与总建筑面积换算系数:1.25。

案例一(1:1按时签约):

居民张三家合法产权房屋建筑面积为100平方米,无众用分摊面积,旧房重置价为每平方米1000元。

若按照老的货币补偿政策:

①旧房价值=100×12500=125万元

②货币奖励=125万×15%=18.75万元

③临时安置费=100×20(每平方米每月补贴)×6(最多可获6个月的补贴)=1.2万元

那么,张三可以得到的货币补偿总额=①+②+③=144.95万元。

当然按照规定,张三如果一年内在市区范围以内购买商品房或者有产权的安置房,最多还可获得10%的购房补助(不含临时安置费)。

或者,张三可以等待5年时间,共领取补贴16.8万元,并拿到175平方米的安置房,但是拆迁户还要拿出89.5万元购房差价款。

若按照产权调换期房安置房收购政策:

①按时签约可得安置房总建筑面积:100×1.25+50(户增)+10(套型差)=185平方米

②模拟安置房价值:185×16500=305.25万元

③模拟安置房应缴购房款:100×1.25×3800+50×16500×80%(评估价的80%)+10×6000元(建安成本价)-100×(1200+200+1000)=95.5万元

④临时安置费=100×20(每平方米每月补贴)×6(最多可获6个月的补贴)=1.2万元

收购金额=模拟安置房价值-应缴购房款=305.25万-95.5万+1.2万=210.95万元

也就是说,张三可以得到210.95万元。

如果到了领取收购款当天,他同意推迟3个月到6个月取款,还可以额外获得收购总额5%的奖励;如果他同意推迟6个月到9个月取款,可再获得额外10%的奖励。

案例二(1:3按时签约):

村民李四家合法产权房屋建筑面积为100平方米,无众用分摊面积,基底面积100平方米,旧房重置价为每平方米1000元。

若按照老的货币补偿政策:

①旧房价值=100×12500=125万元

②货币奖励=125万×15%=18.75万元

③空翻补偿=200(空翻面积)×(12500-6000(综合成本价))=130万元

④临时安置费=100×20×6=1.2万元

那么,李四可得到的货币补偿总额=①+②+③+④=274.95万元。

同样的,李四如果一年内在市区范围以内购买商品房或者有产权的安置房,最多也还可获得10%的购房补助(不含临时安置费)。

或者,李四可以等待5年时间,共领取补贴16.8万元,并拿到425平方米的安置房,但是还要拿出239.5万元购房差价款。

若按照产权调换期房安置房收购政策:

①按时签约可得安置房总建筑面积:100×3×1.25+50+10=435平方米

②模拟安置房价值:435×16500=717.75万元

③模拟安置房应缴购房款:100×1.25×3800+100×2×1.25×6000+50×16500×80%+10×6000-100×(1200+200+1000)=245.5万元

④临时安置费=100×20×6=1.2万元

收购金额=模拟安置房价值-应缴购房款=717.75万-245.5万+1.2万=473.45万元

也就是说,李四可以得到473.45万元。

如果到了领取收购款当天,他同意推迟3个月到6个月取款,还可以额外获得收购总额5%的奖励;如果他同意推迟6个月到9个月取款,可再获得额外10%的奖励。

案例三(人均农户):

村民王五家合法产权房屋建筑面积为100平方米,无众用分摊面积,家庭人口数6人,旧房重置价为每平方米1000元。

若按照产权调换期房安置房收购政策,他能得到多少钱?

案例四(人均非农):

居民赵六家合法产权房屋建筑面积为100平方米,无众用分摊面积,家庭人口数6人,旧房重置价为每平方米1000元。

若按照产权调换期房安置房收购政策,他能得到多少钱?

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